- Anita Armenise
Immobili, inflazione e tassi alti non fermano il mercato del lusso
C'è una forte domanda e scarsa offerta di immobili per via del Giubileo 2025 che ha incentivato gli investimenti per gli affitti a breve termine e non ha scoraggiato la richiesta da parte di clienti pronti ad acquistare case fastose
Nonostante l'inflazione nel 2023 sia cresciuta del 5,7 per cento e le compravendite di immobili residenziali siano scese del 11,8 percento, il Market Report Milano e Roma relativo al secondo semestre 2023 e realizzato con il supporto scientifico di Nomisma, dipinge un quadro roseo per chi vende immobili di lusso. Il report conferma un forte squilibrio tra domanda e offerta per via del Giubileo 2025 che ha incentivato gli investimenti per gli affitti a breve termine, ma non ha scoraggiato la richiesta da parte di clienti pronti ad acquistare case fastose.
La contrazione della domanda
La compravendita di immobili è in calo a Roma come in molti altri capoluoghi italiani. In linea generale infatti è stato registrato un calo medio del -12,7 percento, dovuto al raffreddamento del mercato dei mutui, a causa di un innalzamento del tasso di interesse sui prestiti, che è durato per tutto il 2023.
L’aumento dell’inflazione e dei tassi di interesse, la conseguente difficoltà di accesso al credito e l’indebolimento del potere di acquisto delle famiglie sono gli aspetti che maggiormente hanno contribuito ad un trend di disorientamento e di attesa nei clienti.
Effetto sorpresa
Roma sta diventando una piazza sempre più interessante, complici il Giubileo del 2025 e gli interventi previsti dal Pnrr. Ci si attende un aumento degli investitori interessati a proprietà da mettere a reddito e una ripresa del mercato. Questo contesto ha portato da una parte alla contrazione dell’offerta ma non ha fermato la forte richiesta da parte di clienti provenienti dal ceto alto e medio alto, dotati di molta liquidità e poca pazienza.
Una forte domanda deriva anche da clienti esteri interessati a trasferimenti di lavoro presso ambasciate ed organizzazioni internazionali, di cui Roma è centro amministrativo, come la Fao, l'Ifad o il WFP.
Scarsità di offerta
In generale il report non ha potuto che evidenziare che nelle zone centrali si rileva un aumento degli investimenti residenziali in vista del Giubileo 2025. Il mercato della locazione conferma il forte squilibrio tra una pressante domanda e la sempre maggiore scarsità di offerta, dovuta alla migrazione verso il settore ricettivo, attraverso gli affitti short term.
L'interesse per le zone
L'andamento del mercato diviso per quartieri mostra delle differenze. Infatti allontanandosi dal centro, per il quartiere Montesacro la clientela immobiliare ha mostrato un calo di interesse rispetto al semestre precedente, con una diminuzione delle richieste soprattutto nel segmento medio.
Il quartiere Balduina, al contrario, sta riscontrando un risveglio d’interesse, così come le aree di Piccolomini e Gregorio VII. La domanda di acquisto, costituita prevalentemente da giovani coppie e famiglie, è particolarmente interessata alle zone di Monteverde Nuovo e Gianicolense, grazie alla posizione e alla presenza di aree verdi.
Così anche nelle zone che circondano le università, come piazza Bologna, San Lorenzo, Trieste e Parioli, dove l'interesse per l’investimento è finalizzato all'affitto per gli studenti. Nelle zone più centrali, come Flaminio e Sallustiano, gli investimenti immobiliari sono orientati a far diventare l'abitazione un B&B o una casa vacanze.
I prezzi
Il mercato della Capitale è caratterizzato da prezzi mediamente stabili e tempi di vendita intorno a 4-6 mesi, ad eccezione degli immobili di prestigio o con particolari caratteristiche che da sempre sono venduti con molta facilità.
Nella zona nord i prezzi sono stazionari, ad eccezione di Talenti-Monte Sacro che come accennato sta registrando una flessione. Le quotazioni nella zona variano da 2.700 a 7.000 euro al metro quadro per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo.
Nel Centro storico i prezzi medi variano a seconda della posizione dell’immobile, del suo stato di manutenzione e della vicinanza ai punti d’interesse storici, paesaggistici e istituzionali. Per le abitazioni ristrutturate, le quotazioni vanno da 3.000 e arrivano a 10.000 euro al metro quadro per i quartieri più esclusivi.
Per l'acquisto di un immobile in zona Prati-Vaticano il range dei prezzi varia tra i 4.200 e i 7.000 euro al metro quadro per le abitazioni ristrutturate al nuovo. I tempi medi di vendita variano tra i 2 e i 7 mesi.
Verso Roma ovest i prezzi medi sono stazionari su base semestrale in tutti i quartieri della macroarea, sia per le abitazioni nuove o ristrutturate al nuovo, sia per quelle da ristrutturare. Per acquistare una casa bisogna mettere in conto di spendere tra i 2.700 e i 4.100 euro al metro quadro per le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo e tra i 2.300 e i 3.600 euro al metro quadro per quelle da ristrutturare.
All’Eur e al Torrino acquistano valore le proprietà nuove o ristrutturate al nuovo, mentre calano i prezzi medi di quelle da ristrutturare: dai 2.400 euro al metro quadro nella zona Laurentino ai 4.800 euro al metro quadro nella zona San Giovanni-Appio Latino per gli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo.
